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近日，一则《三四线城市将经常出现50多座鬼城》的报导，再度引发人们的警觉。

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本文摘要：近日，一则《三四线城市将经常出现50多座鬼城》的报导，再度引发人们的警觉。

近日，一则《三四线城市将经常出现50多座鬼城》的报导，再度引发人们的警觉。而房地产市场在2013年的非正常低快速增长，激化了2014年房地产市场的不确定性。值得注意的是，确认的是房地产市场城市分化将不会激化，不确认的则是已收缩的泡沫否不会幻灭。也正是因为房地产市场的不确认，部分地方政府回应，仍然之后盲目卖地扩展，以避免杜绝更大的风险。

贵阳首度放宽大盘供应贵阳市日前公布《关于更进一步增进房地产业持续身体健康发展的若干意见(全面推行)》，认为自2014年1月1日起，贵阳市总建筑面积五万平方米及以上项目需由市发改为部门核准方能列为开发计划。住宅类房地产项目容积率老城区应以不得突破3.5，其他区域不突破2.5。住宅类房地产项目单宗用地不多达20公顷。该意见针对超级大盘、超高层建筑等都获释了强化专责管理信号。

局部地区按照城市功能布局须要设置超高层建筑的，规划方案须报贵阳市城乡规划建设委员会审核。已批用地面积在20公顷以上或规划建筑面积100万平方米以上的住宅区建设，须要充份论证其功能设施、城市基础设施承载能力、交通影响评价、环境影响评价后，按程序审批。除容许住宅地产研发规模外，贵阳还将强化土地储备和供给、前进净地转让等。明确来看，经营性用地禁令采行现状、政府缴纳纯收益、生地净挂等方式转让，全面推行净地转让。

土地出让前，必需已完成地块内土地及房屋征税、补偿等工作，处置好土地、房屋产权、移往补偿等法律经济关系，并具体土地研发的投资工程进度和研发时限。同时，更进一步细分有所不同用途土地在基准地价基础上的地价限于标准，充分考虑对集约节约利用土地的政策引领，对贵阳市优先发展产业特别是在实体经济、教育文化、养老等用地是实施差别化地价管理。此外，为强化房地产市场监管，贵阳市还将专责商品房预售管理，创建监管资金和风险准备金保障机制，逐步提高商品房预售资金监管比例，并划入专户管理。

主动实行全额监管。完备房地产企业和投资人信用档案，创建企业信用等级制度。

业内人士指出，鉴于贵阳市已研发和正在研发的住宅类超级大盘较多，新的规定获释了较显著的放宽住宅地产研发的信号，尤其是对于老城区低容积率、高密度的大盘将实行严苛的专责调控。而另一方面，贵阳市将希望和引领房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗、教育等产业有机融合，发展填充地产。事实上，常住人口将近450万，面积严重不足300平方公里，GDP1300亿元的贵阳，在其主城区之后有多个千万平方米、楼前十平方公里的超级大盘。数据表明，贵阳目前有千万大盘5个，百万平方米以上大盘16个。

仅有贵阳在3年内上市的这些百万平方米以上的大型楼盘，就可以为贵阳获取相似300万人的住房，而这完全是贵阳目前城区人口的两倍。其中，仅次于盘花果园城市综合体1800万平方米，之后可供给35万人。而另一千万大盘，虽然供应面积仅有1200万平方米，但其占却低约2038.02万平方米。贵州财经大学教授、贵州省房地产研究院副院长夏刚在拒绝接受《经济参考报》记者专访时回应，从2013年底，贵阳市开始筹划改良房地产开发模式，尤其是多方对超级大盘模式都产生一定忧虑。

由于之前研发的超级大盘营销触角遍布贵州各县乃至乡镇，大量潜在市场需求被提早欠下，未来新楼盘挖出市场需求潜力将更为艰难。如果再行经常出现一批超级大盘，一旦市场定位不具体，无法寻找适合的消费群体，将面对较小风险。夏刚说道，贵阳市的一些大盘显然在功能设施、城市基础设施承载能力、交通影响方面不颇协商。

此次实施的新规把强化规划专责和完备精细化管理提及了最重要方位，获释了较显著的放宽住宅地产研发的信号，尤其是对于老城区低容积率、高密度的大盘将实行严苛的专责调控。库存压顶风险积存值得注意的是，享有大量特大盘的贵阳虽是个别，但三四线库存低企，风险积存已是共识。

国务院发展研究中心主任李伟此前回应，根据国研中心的调研报告，国内房地产市场风险仍在更进一步累积，区域性分化趋势更加显著，三四线城市经常出现泡沫裂痕现象，房地产已沦为中国经济快速增长的最不能预测因素，令人担忧。中指院数据表明，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位上升4%，平均值出有清周期降到9个月；典型的二线城市可售面积较历史高位有所上升，出有清周期维持在10个月左右，而典型的三线城市可售面积则是升到历史高点，平均值出有清周期高达37个月，去库存压力引人注目。世联地产数据表明，丹东楼市库存去化时间甚至高达73.3个月。

从土地存量来看，一线城市现有土地存量仅有必须两年左右消化，二三线城市土地消化时间分别为10年和12年。回应，中指院认为，部分二三线城市潜在供应显著远超过当地人口、经济和市场规模的承载能力，供应不足风险突显。

五谷丰登证券报告认为，目前三四线城市广泛面对较小库存去化压力，根据我们测算，2014年一二三线城市供需比将分别为紧缺12%，富足42%和83%，2014年有所不同城市间供需比将增大差异。易居中国继续执行总裁丁祖昱回应，就房地产市场成交量而言，2014年一二线城市的成交量将稳中有跌到，三四线城市则广泛看跌。从总量来看，13亿平方米的量级或许将沦为阶段性的天量，2014年暴跌的有可能远大于下降。

对于房价，明年除北京以外，上海、广州、深圳的房价将大位中有所升，而二线城市压力早就突显，三四线城市目前也是调整的趋势。换句话来说，2013年的中国楼市早已闻覆以，2014年房地产市场有可能将根据各城市的供需关系或高位盘整、或触顶回升。

丁祖昱辨别道。此外，也有业内人士回应，国内房地产市场早已转入了存量时代一线城市存量住房再行交易规模早已超过新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也早已超过1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势投向，未来两三年内也将转入存量房主导的时期。三四线城市方面，尽管不存在大量追加用地可资利用，但存量房不存在供应不足和空置待消化的问题，这还没考虑到正处于施工状态的潜在供应。

上述业内人士指出，未来，一线城市和重点二线城市将依旧是更有人口流向的主要区域，人地对立大自然不会将住房市场需求引领到存量市场上，三四线城市虽然将从城镇化红利中分一杯羹，但是由于资源分配仍会都有变化，这就意味著，就算不产生新的增量，三四线城市仍无法短期内产生大量市场需求，较慢消化存量。应向粗放型向细致转型2014年开端的房地产市场有数变化迹象。一方面随着年底部分重点城市调控放宽，房地产市场经常出现疲态，另一方面，热钱流向中国房地产市场数量也开始增加。

住建部政研中心研究员赵路兴回应，之前导致热钱大量流向国内房地产市场的QE3，而日前美联储宣告解散QE，大量热钱或将流入中国。另外，2013年两度钱荒过后，2014年国内资金形势也并不明朗。因此，房地产作为以资金承托的产业，其发展也将受到相当大容许。而房企在受限的资金条件下，多不会自由选择外用风险程度较高的一线城市和部分重点二线城市，因此，三四线城市开发量也将随之走缓。

但值得注意的是，政策层面，调控政策效果程度仍面对阻力。赵路兴回应，由于地方对房地产投资夹住依赖性较小，在地方债务压顶的背景下，若承债能力上升，财政困难，地方或不会不得不放开调控，再度对房地产调控导致影响。在此情况下，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在高风险区域内，不应增加土地供应，减轻供求关系。在经济整体低迷的背景下，地方政府意图卖地补足财政资金的偏向愈发显著。

因此，不应警觉地方财政紧缺增大卖地冲动的不道德，更进一步挖出地方购买力，以免更好的空城变成鬼城。可以视当地情况，多研发文化地产和养老地产、教育等主题地产。

顾云昌指出，有针对性的研发模式，增进房地产从粗放型向精耕细作转型，更佳的、有序的引领当地房地产行业发展。

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